今天给各位同学分享房地产市场调研a卷的知识，其中也会对房地产市场调查题目进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了分享本站，现在开始吧！
本文目录一览：
- 1、泉州房地产市场调查研究分析报告-市场调查-2007年
- 2、如何进行有效的房地产市场调查
- 3、房地产市场调查分析报告
- 4、房地产经纪人 历年真题
- 5、房地产市场调研
- 6、房地产营销的市场调研如何做？
泉州房地产市场调查研究分析报告-市场调查-2007年
2007年泉州房地产市场运行分析
第一部分 房地产运行数据
一、景气指数
2006年第二季度“国六条”颁布后，对整个房地产业产生不小的影响，市场在经历一段时间的观望和低迷后，2006年下半年开始到今年上半年，泉州房地产业景气指数及企业家信心指数呈上升态势，市场总体走向良好。
但到今年第三季度，受国家宏观调控、物价上涨、股市波动等一系列因素影响，房地产业景气指数回落6.4个百分点，企业家信心指数回落0.4个百分点，为今年最低水平。
二、开发投资
今年1～11月，泉州市房地产开发继续保持平稳增长的运行趋势，商品房销售市场需求旺盛，保障性住房建设逐步加快。国家对房地产市场宏观调控政策在一定程度上规范泉州市房地产市场向更健康稳定的方向发展。
1.开发投资平稳增长
2007年前11个月，泉州市房地产开发累计完成投资94.95亿元，比去年同期增长了27.6%。增幅较去年同期回落7.9个百分点，与今年1～6月相比回升了7.8个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的15.31%。
2.商品房施工高开低走
泉州市2007年前11个月商品房施工面积为1244.56万平方米，比去年同期增长了55.7%。
今年以来，泉州市各级政府加快套型结构调整和加大闲置土地清理力度，对闲置房地产开发用地进行清查整治和重新规划，促使部分已取得开发用地但尚未开工的开发商担心失去土地开发使用权，纷纷在上半年开工建设。今年上半年，商品房施工面积达到961.65万平方米，占到前11个月的77.29%；但从5月份以来，商品房施工面积明显回落，总体呈下降趋势。
3.下半年竣工面积波动明显
今年以来，尤其是下半年，泉州商品房竣工面积出现较明显波动，8月份达到低谷。由于房地产市场历来有“金九银十”的说法，随着房地产销售旺季的到来，开发商也利用良好的天气状况加快新项目的开工建设，经历10月的回落，11月份商品房竣工面积又出现明显上涨。
4.商品房空置走势平稳
春节过后，除了8月和9月出现小幅上扬外，泉州商品房及商品住宅空置面积总体呈现较平稳的走势。
第二部分：房地产交易情况
一、土地出让
2007年前11个月，泉州国土局发布泉国土资[2007]1号、泉国土资[2007]2号、泉国土资[2007]3号共三号国土资告，推出位于市区城东片区及江南片区等区域共6幅土地，其中成交3块。加上2006年推出今年初成交的5宗用地，今年泉州市区共成功出让土地8宗。
值得注意的是，今年下半年市区并没有土地拍卖，出让全部集中在上半年完成（由于12月没有土地出让，因此前11个月的土地成交情况即为今年全年情况）。
同去年相比，2007年泉州市区土地无论从成交数量、成交面积，还是从平均成交单价上，都有不同程度的回落。今年市区共成功出让土地598.02亩，同比下降24.6%，平均每亩单价为210.7万元，增幅回落38.9个百分点。
分析其原因，虽然土地供应量不及去年，但今年国土部门明显加大中心城区周边区域的土地供应。由于出让地块均位于市区新区，加上多为安置用地出让，因此土地价格较去年有所下降。但从同区位历年出让地块成交价格比较可以发现，泉州市区今年土地拍卖价格仍在大幅攀升，这在一定程度上也是影响泉州市商品房销售市场价格不断上涨的重要因素。
二、商品房销售
商品房供应量加大
2007年1～11月，泉州市四区共批准预售项目49个，预售面积为1080477.65m2。预售项目数量及预售面积都高于去年同期。说明今年泉州市区商品房项目供应量进一步加大，市场供求矛盾得到进一步缓解。丰泽区和鲤城区依然是泉州房地产开发的主要区域，预售面积占到四个区的75.5%。
商品房销售市场需求旺盛
前11个月，全市商品房销售面积为251.9万平方米，较去年同期增长了46.3%，增幅较上半年略有回升。
今年泉州市商品房销售在全省房地产销售市场普遍降温的情况下仍保持较为旺盛的市场需求。经历8月的短暂低谷，9月～11月，商品房销售又恢复平稳，继续保持“金九银十”的销售旺势，并呈现小幅增长。由此可见，银行调息、第二套住房首付限制等宏观调控并没有对泉州楼市产生较明显的冲击，市场仍然保持良好的供需态势。
三、二手房交易
近几年来，泉州市存量房交易市场一直处于较活跃状态，同比均保持增长，即使在“二手房转让征收营业税”和“开征个人所得税”等政策影响下，依然保持增长。虽然今年前11个月，全市商品房销售面积继续大幅增加，但是市区二手房交易却大量缩水，存量房交易量总体呈下滑趋势。
1.交易量整体下降
从统计数据来看，今年前11个月，泉州市区的二手房市场遇冷，交易量持续下降。
至于下降原因，一方面是房价节节攀升，特别是一手房价格不断上涨，导致二手房市场上卖家期望值过高，不断涨价，而买家却难以承受。卖家和买家之间存在着一定价位上的落差，直接导致了买家观望、交易量萎缩的状况；另一方面，国家宏观调控政策的影响及市民手中的闲散资金大量流入证券市场也是一个重要因素；再者，银行陆续收缩放贷额度，二手房贷款困难，也成为影响二手房交易量的因素之一。
2.二手房价格攀升
“有价无市”很好地概括了目前二手房交易市场。交易量下滑，但是房价并没有因为市场的不景气而滑落。今年平均每一套二手房的交易价格比去年上升约20％。
二手房价格攀升表现最明显的要数市区的西湖、江滨一带，还有泉州开发区。而丰泽区圣湖、云谷一带，原先在二手房市场上占有很大优势，今年的价格几乎没有上扬的趋势。
由于丰泽区、鲤城区的房子建设年代比较早，房子较旧，很多小区都是开放式的，管理相对比较杂乱，同时房子间距较小、户型不够合理，逐渐失宠。西湖、江滨一带的房子大多是近几年推出的新楼盘，居住环境较好，户型结构较科学，符合现代消费人群的需要，所以更受欢迎。今年桥南立交桥通车后，大大带动了泉州开发区房价的提升。
3.保障性住房建设冲击二手房市场
二手房市场爆冷，首先和泉州保障性住房建设步伐的加快有着密不可分的关系。泉州保障性住房建设进入实质性操作阶段，可供人们选择的范围大大增加。
市区首个限价房“江南雅园”已结束销售，市区另有4宗限价房也将于2009年1月31日前竣工交付使用。
其次，泉州拆迁项目实施模式已由以往的先拆后建转变为先建后拆，先建住房安置小区，再实施动工拆迁，减小了拆迁增加的被动性住房需求，缓解了市场的销售压力。桥南片区、东海宝秀、见龙亭、城东、海星、东涂等安置小区的建设，大大增加了人们购置房产的选择性，而不再仅限于中心市区的二手房。
再次是增加廉租住房供应。
这一系列保障性住房的建设，给二手房市场带来了一定的冲击。
第三部分：未来走势预测
一、市场放量
今年底到明年上半年，市场上将有数个项目取得预售证进入销售环节，整个市场供应比较充分，加上政府90/70政策的限制，市场上小户型的放量将增加，结构供应趋于合理，但中心市区依然是以大户型为主。以辉映江山、经典名门、湖景花园、西湖豪庭、西湖1号为代表的超200m2主力户型的产品放量比例仍然很大。
根据不完全统计，预计2007年底到2008年上半年，泉州中心市区可供应的商品房面积将超过120万m2，商品房供应量将不低于6000套。
二、走势预测
1.开发投资将保持平稳增长态势
随着党“十七大”的召开和2008年全国农运会的临近，城市化发展迅速，各项基础配套设施建设快速进展。
根据市房管局对泉州市10家重点房地产开发企业作问卷调查的结果显示，开发商普遍预期国内经济景气良好，对泉州市房地产市场需求增加保持乐观态度。因此，泉州市未来1～2年房地产开发投资将继续保持平稳增长态势。
2.市场呈持币观望现象
一方面，随着国家一系列宏观调控政策的实施，住房消费群体持币观望的态度占上风；另一方面，激烈的市场竞争也有利于泉州市房地产市场向规模化、专业化方向发展。
3.供应格局走向多元化
土地部门正按泉州市“十一五”住房建设规划放量供应土地，全市的供求关系将继续保持平衡；保障性住房建设步伐加快，供应结构进一步趋于合理，有效满足中低收入家庭的住房需求。普通商品住房、经济适用住房、廉租住房及其适度的高档商品住房同时上市，住房供应格局呈现多元化态势。
4.市场发展更加规范
今年下半年，物权法、新物业管理条例、物业收费新标准、保障性住房新管理办法、建筑节能工程验收办法和最新的提高第二套住房房贷首付比例等一系列相关房地产市场的宏观调控政策陆续出台，在一定程度上打压了房地产市场不规范的套利模式。政府通过有力的宏观调控杠杆规范房地产开发商的行为，有利于引导建立多层次、多元化的住房供应体系，调整整合资源、侧重弱势群体、缓解居民购房压力，规范泉州市房地产市场向更健康稳定的方向发展。
5.城市新区开发速度加快
由于目前市区大户型、高房价的产品更多定位为高端人群，因此越来越多资金有限的购房者纷纷把眼光瞄准比市区房价低廉很多的城市新区，洛江城东板块、桥南板块、浮桥板块、东海组团等新区楼盘的放量也开始逐步增大。随着新区市政配套的进一步完善，区域建设逐步进行，将有越来越多的人前往新区置业。
2008年泉州购房意愿调查显示
地段和总价成购房者首要考虑
11月底，本报《房产周刊》特别启动“泉州购房意愿调查”活动。本次调查旨在了解泉州市民对未来楼市的期待，及其购房所关心的问题。本次调查共收到455位参与者完整填写的有效表格，通过对455份调查问卷的整理和归纳，统计情况如下：
参与调查购房者中
投资者少
本次调查问卷参与者中，自有住房占90%，其中40%是两房，30%是三房，因此,大部分以自住型为主，有一部分参与者有换房需求，10%是为下一代，其他只占很小的一部分，为下一代买房的，大多考虑小户型，而一部分想摆脱过渡期的年轻人为了更高的居住生活品质，开始考虑三房、四房，为了更长远的打算，大家都较为喜欢置业一次到位，而选择三房、四房，尤其是市中心的户型。在本次的调查中，我们不难看出，投资者几乎微乎其微。
生活配套
最受购房者关注
在“您购房考虑的首要因素”这个问题，地段和总价成为人们普遍关心的问题。尽管近年来人们对环境、园林、社区规模以及物业管理等都开始越来越重视，但作为首要因素来考虑的，依然是价格的承受力和地段、交通等生活配套问题最受人们关注。
超过50%受访者
选择小户型
对于“理想购房面积”这一话题，有近20%选择50平方米左右的小两房，可以满足三口之家的温馨生活，40%选择了80～130平方米这个中间段，即可以在总价上留有余地，又避免空间太大带来的耗费，30%选择130m2～160m2，可以真正一次到位，并充分享受高品质的现代人居生活，很少一部分选择200m2以上。
理想购房总价：70%选择的是30万～50万元，当然这也许只能是理想中的总价。理想首付承受价格：大部分人选择了10万～30万，30%选择30万～50万，很少的一部分选择70万以上和100万以内。
购房者开始关心
建筑用材
在“您对现在泉州的住宅项目建筑外观的看法”这个问题上，90%的人认为都很一般，缺乏亮点，剩余的一小部分认为很差，缺少特色、个性，以及时尚气息。但目前大多数人对这方面要求还不是很高。
对建筑外墙材料，人们普遍选择外墙面砖。同时，人们对高档中空玻璃以及电梯和公共门庭、品牌防盗门等都有很强烈的要求，而且大家对这些材料的认识也都很深入，虽然相对房子来说是一些小配件，但在居家、生活品质上却都是很重要的部分，所以大家都很关心。
另外，在交房装修这个问题上：30%的人认为根据开发商提供的多种装修方案再作选择，30%选择不需要装修，自己装修，10%的人选择提供厨卫装修，另外30%选择全面的室内装修，这部分以小户型为主。
物业服务品质
日益受重视
在物业方面，受访者关心最多的是服务品质的问题，其次是担心收费的高低，而知名品牌和智能化安防也越来越受人们的关注。在越来越多的新型小区的居住上，人们越来越感觉到物业服务的重要性，也越来越依赖物业服务品质的高效性，这是很值得关注的重要课题。
对智能化设施的了解方面，人们的认识度虽然不是特别深入，但都大体了解，对于闭路监控、电子巡更、园区出入口管理、大堂门禁、家居安防报警等都比较注重。
参考：
如何进行有效的房地产市场调查
请大家帮帮忙。 悬赏分：20 - 离问题结束还有 2 天 14 小时就是做房地产市场调查这一块，要设计调查表和撰写报告！问题补充：应该是对某个区域做调查，有时会接一些房地产公司的项目，来对某个项目有针对的调查。 二是项目市场定位：就是一个项目已经确定开发什么了，但如何开发有竞争力的产品？这个属于概念的测试研究。 房地产市场的三大特点是：政策性强、地域性强、消费者消费频次少。因此，做房地产市场调查绝对不同于一般的产品和服务调查，它需要研究一个地区的经济、人口及产业背景，属于经济学方法，这是第一步；然后就是地块所在区域的研究，一般就是商圈研究；最后，是对购买者市场和竞争市场的调研，即是常规的市场研究。艾力森方法观点。【欢迎你进入艾力森市场研究公司\市场调查公司】调查问卷，也就是你说的调查表的设计： 首先必须理解具体项目的调查目的，在万变的市场里，是没有一次市场活动是重复的，所以，市场调查必须有针对性，才有价值，才能实现研究效果。调查目的是调查解决什么视事情，要干什么，而不是调查的内容，许多外行共都往往把调查的信息大纲当成调查目的了，那样，往往一个项目做完了才发现做跑偏了！艾力森发现，这种情况在国内特别的多--许多调查其实都是失败的案例。 问卷设计是一门专门技能，起码是甄别问题之后才能设计正式的调查问题，问题设计有单选和多选题，但多数应该用单选方式，针对不同对象还应该使用跳问、提示出示卡片问或不提示问，最后把被访问者个人资料和不愿意告诉你的问题放在问卷尾部。问卷不可过长，也不可太短，不要片面的一位越短就质量越高。艾力森理念认为：市场调查是一个视慎重为生命的工作，一切要以真实获得有效答案为目的。报告的撰写： 专业的市场调查公司的报告都不是撰写可以完成的，而是制作。是一个团队分工协作、流程化作业的产物。艾力森报告一般有资深的研究经理主持，项目经理负责产生大纲，研究员整理信息、分析员处理数据，现场督导还要负责数据的审核、复核等主要程序。对于新手来说，起码要起草大纲，把大纲送给使用报告的人看，征求他意见后，再着手动笔，实际上，一个好的报告，主要篇幅不是文字，而是数据和图标，你必须具备统计知识和技能，然后是报告的小结，结论的产生，这个也最好找项目负责人或小组交流之后再写，那样你才能写出别人需要的东西。报告初稿交出后，你要主动追求实用者意见，即使提交补充了问题和数据的正式报告，这样你的工作才算完成。 你说到销售市场这一块，实际就是对购买者和租用者的调查。艾力森一般叫购房者调查和商户调查，调查时针对项目周边一定距离的购买者或商户做的，一般5公里范围。但全国性的项目或地区性楼盘，则需要扩大几个省进行调查。
房地产市场调查分析报告
房地产市场调查分析报告
录 ... 1
综 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7
2.1 研究背景说明 ... 7
2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8
3. 名词定义 ... 9
4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10
5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11
摘 要 ... 12
第一节 市场容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13
1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15
1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15
1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15
1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16
2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情况 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18
4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18
4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19
4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20
4.4 户型层次需求结构分析 ... 21
第二节 产品结构分析 ... 23
1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26
4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27
4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28
4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31
5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31
5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32
第三节 价格研究 ... 33
1. 供给价格水平分析 ... 33
1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34
1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36
1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37
1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38
1.6 存量房价格水平分析 ... 39
1.7 南京市租赁行情分析 ... 39
1.8 土地价格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41
2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41
2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41
2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42
2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42
2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42
2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43
2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43
2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44
2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45
第四节 消费者调查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究说明 ... 46
2.1 样本特征 ... 46
2.2 样本量 ... 46
2.3 数据的质量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指标 ... 47
2.6 调研内容 ... 47
3. 意向购房者的基本特征 ... 47
3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47
3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48
3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49
3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49
4. 意向购房者的居住现状 ... 50
4.1 现有住房的获得方式 ... 50
4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51
5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52
5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52
5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53
5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53
5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53
5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54
5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55
5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56
5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56
5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57
5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58
6. 购买方式与购买力分析 ... 58
6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58
6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61
7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61
7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61
7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61
7.1.2 报纸媒体 ... 62
7.1.3 网络媒体 ... 62
7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63
7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64
第五节 生活指数评价 ... 65
1. 生活指数评价 ... 65
1.1 区域生活指数模型 ... 65
1.2 应用与测评结果 ... 66
2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67
2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67
2.2 应用与测评结果 ... 69
3. 典型楼盘性价比分析 ... 69
4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70
4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70
4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70
第六节 媒体监测与研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71
1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71
1.2 分区域投放量统计 ... 73
1.3 分物业类型投放量统计 ... 74
1.4 开发商投放量统计 ... 74
1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77
3.1 房地产营销主题分析 ... 77
3.2 其它促销活动分析 ... 79
4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80
4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80
4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81
4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82
4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82
4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83
4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83
5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84
5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85
结 语 ... 87
策划方案 营销策划 销售技巧
销售流程 销售策划 销售方案
项目定位 项目策划 项目管理
项目研究 项目分析 项目流程
市场定位 定位策略 定位分析
定价策略 定价方案 定价策划
开盘方案 开盘流程 开盘策划
活动策划 活动方案 推广方案
推广策略 策划文案 广告文案
营销策略 广告策略 分析报告
广告策划 广告方案 销售培训
项目规划 规划设计 楼书文案
楼书设计 市场研究 销售制度
管理制度 推广技巧 全程营销
全案策划 策划流程 全程推广
全程策划 整合营销 整合推广
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房地产经纪人 历年真题
2004年房地产经纪人真题-房地产经纪实务
一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1.在市场营销学发展历史的应用时期，市场表现出的基本特征是()。
A.生产相对过剩B.供不应求
C.生产绝对过剩D.供求基本平衡
2.下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是()。
A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的
B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的
C.房地产市场营销系统不具有环境相关性
D.房地产市场营销系统具有特定目标
3.下列不属于房地产产品特征的是()。
A.开发周期长B.投资金额大
C.变现能力强D.产品差异大
4.市场营销控制包括：①衡量业绩;②设定市场营销目标;③采取行动弥补目标与业绩的差距;④估计业绩与目标存在差异的原因。这四者的合理顺序是()。
A.①②③④ B.④③②①
C.②①④③ D.②①③④
5.下列关于市场调研的表述中，不正确的是()。
A.市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据
B.市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面
C.市场调研要体现调研人员的主观愿望
D.市场调研的结果是经过科学方法处理分析后的基础性数据和资料
6.在进行房地产市场调研时，应首先()。
A.确定调研目的B.制定调研计划
C.编制调研进度表D.进行初步调研
7.下列调研活动中，属于房地产市场营销活动调研的内容是()。
A.房地产市场竞争情况调研B.房地产市场环境调研
C.房地产市场需求调研 D.房地产市场供给调研
8.某房地产开发商投资开发高档别墅，委托某市场调研机构对消费对象进行调研。该市场调研机构在年收入40万元以上的目标客户中随机抽取1000名进行调查，进而推断出该地区高档别墅的市场接受程度。这种抽样调研方法属于()。
A.非随机抽样 B.分层随机抽样
C.分群随机抽样D.配额抽样
9.在房地产市场预测中，中期预测的时间跨度为()。
A.l～3年B.l～5年
C.3～5年D.5～10年
10.为了发现和了解市场机会，企业制定战略性房地产市场营销计划的关键和核心是()。
A.房地产价格确定B.房地产营销渠道选择
C.房地产市场细分D.房地产项目定位
11.消费者的生活方式属于市场细分因素中的()。
A.地理因素B.人口因素
C.行为因素D.心理因素
12.对房地产细分市场进行需求预测时，项目预测的主要内容不包括()。
A.销售速度与价格B.工程建设速度
C.资金回笼速度D.项目销售与租赁比例
13.房地产市场潜量 Q2与最低量 Q1之差 Q2- Q1，表示需求的市场敏感性。假定某市场调研机构得出甲、乙、丙、T四个市场的Q2- Q1的数据分别为：甲市场100，乙市场200，丙市场1000，丁市场0。该市场调研机构应建议在()上增加促销费用。
A.甲市场B.乙市场
C.丙市场D.丁市场
14.甲、乙两城市之间的距离为5100米，人口分男为50万人和200万人。根据莱利零售引力法则，商因分界点距甲城市的距离为()。
A.1020米 B.1275米
C.1700米 D.3400米
15.产品定位就是()。
A.形成标准化产品B.形成系统化产品
C.形成差异化产品D.形成综合化产品
16.可以作为居地产市场“晴雨表”的指标是()。
A.销售里B.供给量
C.空置率D.需求量
17.某房地产开发南新建“ X X广场”，广告宣传是“阳光的、运动的”。这属于房地产项目定位中的()。
A.产品定位B.客户定位
C.形象定位D.市场定位
18.建筑策划方法的第二研究领域的研究内容是()。
A.建筑、环境与人的课题B.建筑的风格与结构
C.建筑功能与空间的组合方法D.项目的性质、品质和级别
19.在项目SWOT分析中，最理想的对策是()。
A.SO对策 B. WO对策
C. ST对策 D. WT对策
20.房地产开发商大幅度提高销售价格，开辟新市场，扩大市场渗透，加强销售前、中、后的服务，由此可以判断房地产产品处于生命周期的()。
A.引人期B.成长期
C.成熟期D.衰退期
21.下列表述中不符合房地产定价原则的是()
A.提高市场占有率B.反映市场供求
C.掌握定价范围 D.体现价值
22.某房地产开发企业开发一个 40 000 m2的房地产项目，总成本为 12 000万元，目标利润为3800万元，若销售税费率为10%，则采用成本加成定价法确定的销售单价至少应为()。
A.3555 元/m2 B. 3950元/m2
C.4345元/m2 D. 4389元/m2
23.某房地产开发项目的固定成本为3000万元，单位变动成本为1600元/m2，销售价格为3000元/m2。在不考虑销售税费的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为()。
A.21 429m2 B.30000 m2
C.34300m2 D 55 714m2
24.运用低开高走定价策略的关键是掌握好()。
A.调价时间B.调价范围
C.调价频率和调价幅度D.调价总额
25.引起层差大幅度跳动的是()。
A.朝向B.户型设计
C.户型面积D.景观突变
26.卖点与项目定位的不同在于()。
A.卖点具有个性化B.卖点必须得到客户认同
C.卖点能够展示D卖点能够吸引人
27.某房地产开发商刚进入一个城市，为了让广大消费者了解它，树立品牌形象，宜采用的广告策略是()。
A.无差别市场广告策略B.差别市场广告策略
C.集中市场广告策略D.分散市场广告策略
28.在房地产项目竞争十分激烈的阶段，为了增加对某一特定品牌的选择性需求，适宜采用()。
A.通知性广告B.说服性广告
C.诉求性广告D.提醒性广告
29.高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向在考场外烈日下等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的()。
A.销售促进B.关系推广
C.广告推广D.人员促销
30.下列关于房地产营销渠道结构的表述中，不正确的是()。
A.二级渠道和三级渠道通常不适合房地产
B.根据分销渠道的层级结构，可以分为直接渠道和间接渠道、长渠道和短渠道
C.在房地产市场中，选择性分销渠道是被广泛采用的渠道
D.将直接渠道和一级渠道定义为短渠道，将二级渠道和三级渠道定义为长渠道
31.在编制市场推广费用预算时，最常用的方法是()。
A.量力而行法B.追随法
C.销售百分比法D.目标任务法
32.下列关于市场经理职责的表述中，不正确的是()。
A.负责制定长期计划和年度计划
B.分析市场趋势和新的需求
C.比较注重目前的市场占有率和眼前的获利能力
D.比较注重某一细分市场的研究和开发，而不是某一具体项目的销售
33.房地产营销控制工作的第一个步骤是()。
A.确定控制对象B.设置控制目标
C.确立控制标准D.选择检查方法
34.用于表现项目的具体位置、周边环境、配套和小区布局等的模型，属于()。
A.整体规划模型B.区域模型
C.局部模型D、环境模型
35.房地产项目在强销期的推广策略主要是广告推广和()。
A.产品推广B.人员推广
C.活动推广D.形象推广
36.某房地产项目共有住宅400套，在强销期内如果需要保留房号，数量一般不宜超过()。 A.40套B.60套
C.80套D.100套
37.从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是 ()。
A.资金B.关系
C.房源D.房地产经纪人
38.李某有一套 100 m2的二手房，委托某房地产经纪公司销售。先以 45万元的价格委托，一周后上涨至48万元， 20天后以43万元的价格售出。在该房源的价格变化中，对价格影响最大的因素是()。
A.法律属性B.物理属性
C.经济属性D.心理属性
39.一个有效的房源信息，应包括的基本要素有业主资料、放盘要求和()等。
A.交房日期B.房屋状况
C.房地产权证D.税费支付方式
40.根据房源的特点，将符合或低于市场价、极易成交的房源称为()。
A.套盘B.笋盘
C.新盘D.散盘
41.下列关于房源和客源关系的表述中，不正确的是()。
A.互为条件，缺一不可B.互为对立，不断协调
C.互为目标，不断循环D.在市场营销活动中，两者相得益彰
42.在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是()。
A.人际网络揽客法B.讲座揽客法
C.客户介绍揽客法D.广告揽客法
43.客源管理是从搜集信息、整理信息和( )开始的。
A.分析信息B.应用信息
C.反馈信息D.存档
44.房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此成交的前提条件是()。
A.拥有房屋B.有土地使用证
C.有房地产权证D.产权清晰
45.房地产居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和()等。
A.体察客户的希望原则B.合法原则
C.售价最高原则D.节省费用原则
46.下列不属于房地产居间业务接盘要点的是()。
A.搜集房屋情况资料B.核实产权
C.明确委托关系D.提供个案资料
47.某房地产经纪人进行居间活动，买卖双方签订了房屋买卖协议，买方缴纳定金10 000元给卖方，两天后卖方将房屋加价 30 000元出售给第三人，此时，对定金的处理应为()。
A.卖方返还 10000元给房地产经纪人 B、买方要求房地产经纪人赔偿10000元
C.卖方返还 15 000 元给买方 D、卖方返还 20 000元给买方
48.防上客户“飞单”的有效措施一般是()。
A.收取定金B.进行公证
C.签订看房委托协议D.收存客户产权证原件
49.下列属于房地产经纪人道德风险的是()。
A.虚报成交价B.乱收费
C.客源资料外泄D.伪造签名
50.陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及 室内财产保管关系，一周后发现室内财产被偷盗。对于该房地产经纪公司而言，这属于()引起的风险。
A.操作不规范B，房地产经纪人道德
C.房源保管D服务协议
二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的.每个选项得0.5分)
51.房地产营销活动是由各领域专家共同参与谋划的系统工程，在其智力结构系统构 成中，需要全过程参与的人员有()。
A.房地产行情分析专家B.公关专家
C.媒体传播专家D文案高手
E.财务专家
52.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研相比，前者更侧重于对()的研究。
A.消费者的生活模式B.消费者的行为模式
C.消费者的消费习惯D.消费者的特征
E.消费者的个人偏好
53.房地产市场调查的主要内容有()。
A.房地产市场价格调查B.房地产市场供给调查
C.房地产市场需求调查D.房地产企业内部调查
E.房地产市场环境调查
54.房地产市场细分应该遵循的原则有()。
A.可测量性B.可进人性
C.可替代性D.可盈利性
E.可行性
55.从市场细分的发展历程来看，市场营销经历的主要阶段有()。
A.少量营销B.大量营销
C.产品差异化营销D目标市场营销
E.社会化市场营销
56.下列关于房地产可行性研究的表述中，正确的有()。
A.房地产投资企业的领导应尽量避免主观意志影响可行性研究的客观性
B.项目研究人员应该是在行的专家
C.可行性研究人员与项目有无利害关系不影响可行性研究的正确性
D.可行性研究从狭义上讲仅指详细可行性研究
E.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达10%
57.影响写字楼收益的风险因素主要有()。
A.区位及其交通便捷度B.物业管理水平和服务状况
C.市场需求D租金微调
E.租户的信誉
58.房地产项目除具有一般项目的基本特性，还具有的特性有()。
A.项目的不确定性B.项目过程的渐进性
C.项目成果的可挽回性D项目组织的临时性
E.项目投资低风险性
59.房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有()。
A.房地产项目针对哪些不同的消费群体
B.如何让消费者理解产品的内涵
C.如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为
D.消费者对房地产项目的消费习惯是什么
E.消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么
60.广告策划包括()。
A.对当前项目区域的广告情况进行透彻分析
B.确定广告战略目标
C.广告创意分析
D.广告时间分析与选择
E.确定广告预算
61.房地产商品成本导向定价方法主要包括()。
A.成本加成定价法B.变动成本定价法
C.竞争导向定价法D.比较定价法
E.盈亏平衡定价法
62.对房地产价格敏感度进行分析时，一般来说，有()。
A.低档盘、小户型的客户只对总价敏感
B.中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感
C.高档别墅客户只对单价敏感
D.低档盘、小户型的客户对单价敏感
E.高档别墅的客户只对总价敏感
63.一个楼盘的卖点必须具备的条件有()。
A.卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点
B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点
C.卖点必须能够展示，能够表现出来
D.卖点必须在项目定位阶段就确定
E.卖点必须是能够得到目标客户认同的特点
64.房地产开发商委托某大型房地产经纪机构销售楼盘，该房地产经纪机构除在现 场设售楼部，还将楼盘信息发布到其三十多家连锁店，以此种模式进行销售。 这种渠道属于房地产营销渠道中的()。
A.直接渠道B.一级渠道
C.二级渠道D.独家分销渠道
E.密集型分销渠道
65.房地产营销计划的内容包括()。
A.营销现状及机会与威胁分析B制定营销目标与营销策略
C.反馈与改进策略D制定行动方案
E.编制预算方案
66.企业在确定营销组织内部的各项活动与设计组织结构之后，进行职位决策时要考虑的因素有()。
A.职位类型B.职位层次
C.职位数量D.职位职能
E.职位权责
67.房地产营销控制方法主要有()。
A.年度计划控制B.赢利能力控制
C.成本控制D.战略控制
E.房地产营销审计
68.房地产销售准备阶段的工作包括()。
A.划分销售阶段B.准备销售资料
C准备销售现场D确定销售人员
E.制定销售策略
69.房地产经纪公司开拓小业主房源的主要渠道有()。
A.报纸广告B直接接触
C.银行D.房地产相关行业
E.资产管理中心
70.房源开拓的原则主要有()。
A.公共性B.及时性
C.变动性D.持续性
E.集中性
71.目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有()。
A.工作效率低
B.房源信息不能实现共享
C.会出现“留盘”行为
D.房源信息较易外泄
E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性
72.房地产居间业务的客源构成要素主要有()。
A.需求者B.购买能力
C.需求意向D.购买动机
E.需求类型
73.客源开拓的策略主要有()。
A.将精力集中于市场营销
B.致力于发展与客户之间的关系
C.培养正确的判断力和敏锐的观察力
D.搜寻服务供应商
E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户
74.按客户的性质不同，客源包括()。
A.买卖客户B.租赁客户
C.机构客户D.个人客户
E.关系客户
75.要改变房地产经纪行业“掮客”、“房串子’的不良形象，房地产经纪机构应该实施()。
A.规范管理B.给大客户一定回扣
C.树立企业形象D提倡同业合作
E.收取预付佣金
76.房地产居间服务的5S技巧包括速度和()等。
A.微笑B.真诚
C.博学D.机敏
E.研究
77、损失发生前风险管理的目标主要有()。
A.节约成本B.减少忧虑心理
C.维持生存D.尽快恢复正常的经营秩序
E.保证公司的持续发展
78.房地产经纪机构面临的投诉主要来自()。
A.客户B.本机构经纪人
C.其他机构经纪人D.房地产经纪行业组织
E.房地产经纪行政主管部门
79.总体来说，在建立风险识别系统时，要遵循的基本原则有()。
A.不能过于保守，要合理承担风险
B.尽量不以影响日常的工作效率为前提
C.要正确衡量风险发生的概率及其后果
D.全面考察
E.量力而行
80.房地产经纪机构风险防范措施主要包括()。
A.对外承诺标准化B.风险的转移
C.风险的控制与分配D.责任人的培训
E.建立检查稽核体系
三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的普选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错途不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(一)
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)计划在某市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)进行全程营销策划，乙公司在可行性研究之后认为项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。
81.乙公司的项目定位属于()。
A.产品定位B.形象定位
C.客户定位D.功能定位
82.在进行项目的市场调查研究和项目定位时，所起作用最大的专家是()。
A、房地产行情分析专家B.建筑设计专家
C.社会观察分析专家D.城市经济观察专家
83.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足()。
A.自然可行B.规划可行
C.财务可行D.技术可行
84.若该项目总建筑面积为 200 000 m2，固定总成本为 2亿元，单位变动成本为1500元m2，销售税费率为15%，目标成本利润率为25%，那么该项目实现目标利润的销售价格为()。
A. 2941元/ m2 B. 3125元m2
C 3676元/ m2 D. 3922元/ m2
85.该项目刚进入市场时采用的撇脂定价策略，但一段时间以后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有()。
A.难点户型的均价调整B.难点户型层差和朝向差调整
C.难点户型的重点推荐D.难点户型的总价提高
86.由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12%，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买它”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的()。
A.广告推广B.活动推广
C.关系推广D.形象推广
(二)
甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产开发行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2004年3月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块土地。该土地位于市中心，面积 10 000 m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。
87.根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用()。
A.零级渠道B.窄渠道
C.一级渠道D.独家分销渠道
88.丙房地产经纪公司与乙房地产开发公司签订营销代理协议后，宜在()开始介人。
A.项目策划与地块研究阶段B.产品规划设计阶段
C.营销推广阶段D.销售和物业管理阶段
89.乙房地产开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括()。
A.项目市场需要和竞争分析B.项目成本估算
C.甲集团现金流分析D.项目营销推广方案
90.丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括()等。
A.区域内四星级酒店客户调研
B.区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研
C.区域内交通便捷度调研
D.区域内大型购物中心市场价格水平调研
91.丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出许多建议，下列建议中正确的有()。
A.鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并在设计上突出自身特点
B.调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅
C.针对目标客户中，小型律师事务所、会计师事务所、设计咨询事务所、估价师事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划
D.建议开始进行广告宣传吸引客户
(三)
某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店，各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理，实现资源完全共享。业主王某在该房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售，甲连锁店房地产经纪人李某接待了他。
92.该房地产经纪公司房源信息的共享方式是()。
A.私盘制B.公盘制
C.MLS D.分区公盘制
93.张某通过报纸广告得知上述房源信息，到甲连锁店查询。李某负责接待，此时正确的做法有()。
A.迅速安排张某同王某见面洽谈
B.带领张某看房，承诺可以帮助把房价压低一些，要求分成
C.认真了解张某的购房要求，并将其资料作为客源信息录人计算机
D.为防上张某“飞单”，与其签订书面委托决议，并明确服务范围、委托条件和 佣金标准等
94.张某很喜欢该套房屋，但对售价一时拿不定主意，此时房地产经纪人错误的做法有()。
A.提供近期类似成交案例价格供其参考
B.为促成张某下决心，声称自己是注册房地产估价师，表明业主报价低于市场价格
C.叫同事及时不断打电话称有客户要求看房，报价接近业主价格，造成竞争激 烈的假象，促使其下决心
D.适时介绍该房屋的环境、交通条件及生活配套设施等优点
95.在该房地产居间业务中，房地产经纪人的道德风险主要有()。
A.李某代收到张某的首期房款后不辞而别
B.见买方很喜欢该套房屋，顺势抬高房价，要求与王某平分差价
C.某提供假身份证
D.私下促成该笔业务，佣金归己
(四)
甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。
96.下列说法中正确的是()。
A.赵某是乙房产的所有人
B.赵某是甲房地产经纪公司的客源
C.钱某是甲房地产经纪公司的客源
D.赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产
97.甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该()。
A.了解赵某的真实意愿B.对赵某进行资格甄别
C.与赵某签订委托协议D.了解赵某的消费习惯
98.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当()。
A.始终不安排赵、钱见面B.要赵某交一笔风险金
C.与赵某签订委托着房协议D.与钱某签订委托看房协议
99.若赵某接到丙房地产经纪公司人员电话，称已按其开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是()。
A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄
B.甲、西两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制
C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制
D.丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息
100.甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是()。
A.操作不规范引起的风险B.房地产经纪人的道德风险
C.客户的道德风险D.地震、火灾等造成房源损失的风险
[img]房地产市场调研
先给你这个，还一个几万字的某城市地产市场调研的完整报告。
wyz_555@126.com
房地产市场调研和策划
房地产调研是项目策划和决策的基础，
一房地产的市场调研
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
一、点——单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面——区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析
区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。
需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，
由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。
三、体——宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体
(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会
政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。
经济因素
经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。
行政法规
行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。
国际状况
国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。
总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。
房地产市场调研业务流程
调研原则
工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。
1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。
2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。
4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？
调研制度
1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。
2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。
3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。
调研流程
调研的基本动作可分为以下几个步骤：
1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。
2.组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。
3.进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户（主要是老板）沟通，明确核心问题，调整调研计划。
4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。
5.研究。小组内部交流，与客户高层经理交流，进一步明确调研结论。
6.补充调研。
7.撰写调研报告。
调研基本内容
1.区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）
2. 行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发 育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）
3.市场（消费者、竞争者）
4.项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）
5.企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）
调研计划
1.调研目的
2.调研范围
3.调研重点
4.调研提纲
5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地
6.调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）
调研报告的主要内容
1、市场及行业发展态势评估
2、企业能力及开发意向评估
3、项目机会与可行性评估
4、相关行业相关问题评估
调研工作文档
1、调研提纲（出发前的初步提纲）
2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）
3、调研资料清单（对客户提出要求）
4、调研问题目录（对自己提出问题）
5、调研日记和例会纪要
6、阶段性小结和评估报告
7、给信息部的信息资料目录
房地产营销的市场调研如何做？
房地产市场调查，就是把房地产作为特定的商品物件，对相关的市场资讯进行系统的收集、整理、记录和分析，从而对房地产市场进行研究与预测。为此由我为大家分享，欢迎参阅。
房地产市场调查的方法
一、市场环境调查
1、巨集观环境调查
政策环境调查：房地产市场的产业政策、财政政策、货币政策、户籍政策、土地政策、住房政策。
经济环境调查：经济体制、通货膨胀水平、国民经济发展状况、产业结构的变化、城市化的程序、家庭收入和家庭支出的结构。
人口环境调查：人口的总量、人口的迁移特征、年龄的结构、知识结构以及家庭结构等。
文化环境
行业环境
技术环境
城市发展概况
2、区域环境调查
区域环境是指对专案所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心、商圈等区位条件进行调查分析，从而对专案地块所具有的区位价值做出判断。具体来说，包括：
结合专案所在城市的总体规划，调查专案的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位。
调查该区域的历史因素、文化因素、发展水平、交通条件。
调查该区域内楼盘的总体价格水平和供求关系。
3、专案环境调查
专案环境调查是指专案的微观调研，又称为开发条件调查分析。其目的在于对专案本身的发展状况、开发条件、价值提升的可能性和途径进行分析，同时为今后的市场定位做准备。
对专案的用地现状与开发条件进行调查。
对专案的对外联络程度及交通状况等进行调查。
对专案所在地的周边环境进行调查。
地块周围的物质和非物质的生活配套情况。包括市政配套，如水、电、气等;生活配套，如学校、医院、邮局、银行、集贸市场、超市、公园、体育场馆等;以及生态环境，如空气、卫生、景观等，也包括人口的数量和素质等。
二、目标客户调查
在对目标客户进行研究的时候，需回答一下问题：
目标客户包括哪些人?
目标客户要买的房子是什么样的?
目标客户买这些房子的原因何在?
在目标客户的购买行为中有谁参与?
目标客户在买房的时候采用什么样的方式?
目标客户将在什么时间买房?
目标客户买房的地点定位在哪里?
1、购买倾向调查
目标客户的购买倾向主要包括品牌、户型、位置偏好、面积偏好、预期价格、物业类别、物业管理、环境景观等。
2、购买力水平调查
其主要的衡量指标是家庭的年收入。
3、共同特点调查
目标客户的年龄、职业、文化程度、家庭结构、原居住地等。
对消费者的调研是一种动态的全过程调研。首先就是目标消费者的确定。要确定目标消费者，可以参照同类物业的已成交客户进行划分。通常说来，在目标消费者得到确定以前，可以收集二手资料来获得房地产市场的消费者的普遍而粗略的了解;而在目标消费者确定下来以后，要就欲了解的问题访问目标调查物件，主要采用的形式就是问卷调查了。
三、竞争楼盘调查
竞争性楼盘有两种情形：一种是与所在专案处于同一区域的楼盘;另一种是处于不同区域，但定位相似的楼盘。
对竞争楼盘的调研，包括对这些相似楼盘进行营销策略组合的调研与分析，包括产品、价格、物业管理和销售推广等。
1、产品调查
区位调查
A、地理位置调查：楼盘的具体坐落位置，同本专案的相对距离以及邻近房产的特点
B、周边环境调查：对开发地块周边生活配套状况的调查，以及人文环境和生态环境，后两者通常是由人口数量与素质折射出来的。
C、区域特点调查：是指相对聚集而产生的，依附于地域的一种特有的物质和精神形态，它主要是由该地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育状况等决定的。
D、发展规划调查：是指 *** 对城市性质、城市土地、空间布局的综合部署及调整。
E、交通条件调查：调查地块附近的交通工具与交通方式，包括公路、地铁、飞机等。交通条件一方面要表明进出的方便程度，另一方面，一个地区的交通状况也对该地区的未来发展态势产生很大的影响。
产品情况调查
A、建筑调查：专案建筑总面积，占地总面积以及容积率。
B、面积户型调查：一个楼盘品质的好坏基本上是由其面积和户型所决定的，面积和户型包括各种户型的建筑面积、使用面积、使用率以及面积配比、户型配比等。
C、装修调查：公共部分：大堂、电梯厅、走道以及房屋的外立面装修。另一方面是对户内厅、居室、厨卫的处理。
D、配套设施调查：一是满足日常生活最基本需要的设施，包括水、电、燃气、保安、便利店、中小学和车库等;二是专门为住户设立的额外设施，如小区会所等娱乐设施。
E、绿化调查
交房时间调查
对于期房楼盘来说，影响购房购买决策的一个重要因素就是交房日期。
开发主体调查
一个楼盘的营运公司主要有四家，即设计单位、开发商、承建商和物业管理公司。
2、价格调查
房地产营销中最基本、最便于调控的就是价格。而它也是在实际的调查中最难获得真实资讯的。
单价调查
A、起价调查：最差房屋的销售价格，该价格不足为凭，多为了促销而加入人为夸张的结果。
B、均价调查：总销售金额/总销售面积
C、主力单价调查：这是判断楼盘客户地位的主要依据，它是指占总销售面积比例最大的房屋的标定单价。
总价调查
单价是反映楼盘品质的好坏，总价则是反映目标客户群的选择。因此，在对楼盘总价进行调研之后，能够对产品的市场定位及目标市场予以掌握。
付款方式调查
付款方式是房屋总价在时间上的一种分配。它可以减轻购房人的付款压力，扩大目标客户群的范围，提高销售率。因而在事实上也是一种隐蔽的价格调整手段和促销工具。
A、利用商业贷款或公积金贷款付款
B、一次性付款
C、按照工程进度的建筑期付款
D、按照约定时间付款
3、促销广告调查
A、售楼部调查
B、广告媒体调查
C、广告诉求点调查：广告的诉求点即物业的买点，它所表现的是开发商想传达给购房人的资讯，展示了产品的竞争优势，但应当注意要围绕着目标客户群所关心的问题。
D、广告强度调查：表现在报纸广告的刊登篇幅、次数、户外媒体的大小和块数，从中判断出该楼盘所处的营销阶段。
4、销售情况调查
A、销售率的调查：反映了一个楼盘被市场接受的程度。
B、销售顺序调查：反映了市场需求结构和细节，从中可以分析出不同价位、不同户型、不同面积的房地产单元为市场所接纳的原因。
C、客户群调查：客户群的年龄、家庭结构、职业和收入，从中获取购房人的资讯。根据这些资讯来分析其购买动机，找出本楼盘对于客户购买行为产生影响的各种因素，以及这些因素影响力的大小。
5、物业管理调查
物业管理的内容、管理公司、管理情况以及管理费用等。
竞争对手调查
1、品牌调查
2、开发方式调查：楼盘开发出来之后的用途，出售、出租、自行经营。
3、楼盘质量调查：外在质量与内在质量标准，如设计、户型、材料、耐用性、安全效能等。
4、开 *** 况调查
5、发展规划调查：竞争对手的土地储备情况，及其在未来有何开发方向与开发动态。
6、专业化情况调查：竞争对手的力量在其目的区域的集中程度，也就是产品、目标顾客群或所服务的区域及程度。
7、成本调查：竞争对手成本结构的合理性如何，以及企业开发的楼盘在成本上是不是具有优势等。
8、价格调查：竞争对手的商品房在市场中的相对价格情况。价格因素与其它变数，如财务、成本、质量、品牌等是紧密相连的。
9、与 *** 部门的关系调查
房地产市场调查的表格设计
房地产资源统计表，其所包括的专案主要为房地产分布、型别、面积、开发程度、居住密度、单位价格、单位总价、交易状况及规模、抵押保险、政策限制、竞争程度、使用期限、发展愿景、其它具体情况与调查日期等。
房地产出售统计表，其所包括的专案主要有已售与待售房地产的名称、开发商、结构型别、地区、数量、成交条件——包括预付款、贷款额及利率、偿还约束、其它附加条款等，成交期、出售时的房龄及状况、客户资料与调查日期等。
房地产出租统计表，主要包括专案为出租房地产名称、所在地区、出租房的型别与等级、出租面积、租金水平、室内装置状况——包括煤气、家用电器、厨卫装置、电话、暖气、环境条件、具体房东记录、房地产出租公司的资料与调查日期。
房地产个案分析表，包括专案主要有案名、产品规划、投资公司、区位、入伙日期、推出日期、基地面积、建筑密度、产品特色、土地使用年限、单位售价、付款方式、客源分析、销售策略、媒体广告以及调查日期等。
房地产市场调研的报告撰写
1、楼盘产品情况
楼盘地域环境
巨集观上看，实际上就是一种巨集观的地域分析，也就是对楼盘所在区域的区域特征和历史沿革进行分析，比如该区域示商业中心、工业中心还是学院社群;并了解该区域的交通状况，例如公路、高架、地铁、轻轨、区县级公路、省市级公路等，以及区域公共配套设施，例如市政配套，包括水、电、气、等，生活配套，包括学校、医院、商业中心、超市、集贸市场、公园、体育场馆、图书馆、影剧院、宾馆、餐馆等，还包括人文环境等。
微观上看，实际就是一种微观地块分析，也就是楼盘地块，包括所处位置、是否临街，它的四周、地势、大小、形状以及进出道路的状况等。
楼盘具体情况
楼盘的主体部分就在于此，这一部分的重点在于要对楼盘的指标与引数进行了解，楼盘的指标具体包括土地大小，总建筑面积、楼盘类别、建筑规划、外观设计、总建筑套数与房型、格局配比、建筑用材、面积、公共设施及施工进度等等。
楼盘的基本引数，主要包括基地面积、总面积、建筑面积、覆盖率、容积率、楼盘的类别、使用面积、格局配比、得房率、建材装潢及公用设施等。
2、楼盘价格情况
单价、总价和付款方式三个方面得价格组合搭配。
3、楼盘促销情况
一个是广告策略，它主要包括把握主要诉求点、推敲广告基调、选择媒体、安排广告密度以及确定具体得实施效果等等。***把握好广告策划得精髓***
另一个是销售执行，它一方面包括销售点的选择、人员的配置和业务执行等具体业务安排;另一方面还包括了实际销售结果的调查，该分析的主要切入点是销售率与销售顺序等方面，具体需要了解最畅销的房型是什么，最为市场所接受的总价是什么，对客户最有吸引力的地方是什么，购房客户的特征如何等等。
4、楼盘竞争情况
开发商、设计规划单位、建筑公司、营销咨询和广告公司、销售代理公司、专案主要负责人等。
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